Передача права аренды участка, приобретенного с аукциона

Можно ли передать право аренды по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, если это право приобретено с аукциона?

- Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 42-ФЗ), действующей с 01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако, учитывая статью 4 ГК РФ, мнение судов (в том числе Верховного Суда Российской Федерации, см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2020 № 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее соответственно - Договор аренды, Участок), заключенным арендаторами на торгах, передача такими арендаторами прав и обязанностей по Договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона № 42-ФЗ (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов, возможна.

Передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством (см. также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 № 308-ЭС22-2357).

Исключение, по мнению Росреестра, составляют случаи передачи арендатором – победителем торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:

• при отчуждении им принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на Участке, являющемся предметом Договора аренды. В данном случае следует учитывать соблюдение установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (которой предусмотрено заключение Договора аренды без проведения торгов с собственником здания, сооружения, расположенного на Участке);
• предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, распространяется на Договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК РФ (его статья 39.18) допускает возможность предоставления вышеуказанных Участков названным лицам как по результатам торгов, так и без их проведения (см. также кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6).