Защита детских прав в сделках с недвижимостью: консультирует столичный Росреестр

Ко Дню защиты детей специалисты Управления Росреестра по Москве подготовили ТОП-5 актуальных вопросов, касающихся заключения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних.

• Когда ребенок получает право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью и подписывать документы?

Малолетние дети (в возрасте до 14 лет) не могут распоряжаться принадлежащим им имуществом и подписывать документы. Сделки от их имени могут совершать только их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние граждане (в возрасте от 14 до 18 лет) совершают сделки и самостоятельно подписывают документы с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

При этом законодательством предусмотрено, что несовершеннолетний ребенок (до достижения 18 лет) может быть признан полностью дееспособным после вступления в брак или эмансипации*. В этом случае он распоряжается своим имуществом наравне с совершеннолетними (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).

*Эмансипация — объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным.

• Может ли ребенок после достижения им 18 лет оспорить сделки с его имуществом, совершенные родителями или опекунами до его совершеннолетия?

Согласно Семейному кодексу РФ, если права и законные интересы ребенка были нарушены, то он вправе уже с 14 лет обратиться в суд. 

От имени несовершеннолетнего, не достигшего возраста 14 лет, сделку совершают родители. Нарушение указанного правила позволяет заинтересованным лицам ее оспорить. Поскольку несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать сделки с письменного согласия родителей или других представителей, отсутствие подобного согласия может являться основанием для такого оспаривания. Кроме того, оспорить можно сделку по продаже недвижимости в случае нарушения имущественных прав ребенка (ухудшение жилищных условий, уменьшение доли в праве собственности, отсутствие выделения доли в новом жилье и прочее). После достижения 18 лет возможно оспорить, например, сделку по приватизации жилого помещения (в пределах срока исковой давности).

Следует отметить, что судебная практика довольно редко отменяет сделки в таких ситуациях, поскольку действует презумпция добросовестности родителей, действующих в интересах несовершеннолетних детей, а, следовательно, когда родители совершали какие-либо сделки, затрагивающие интересы их детей, то действовали они с учетом их интересов и во благо им, пока однозначно не доказано иное.

• Нужно ли выделять доли детям в жилье, купленном в кредит, но без использования материнского капитала?

Согласно Семейному кодексу, собственность родителей не становится автоматически собственностью их детей и наоборот — родители не могут претендовать на собственность детей. Необходимость в выделении «детской» доли в ипотечной квартире возникает при вложении материнского капитала. Если ипотека оформлена без привлечения этих средств, закон не требует* обязательного выделения долей детям, однако родители могут сделать это по собственному желанию.

*С 7 июля 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 195-ФЗ, согласно которому согласие банка на заключение соглашения о выделении долей больше не требуется. Однако до указанной даты такое согласие необходимо. Оформить соглашение о выделении долей при использовании маткапитала можно до полного погашения ипотеки – жилье остается в залоге у банка до расчета по кредиту.

• Имеет ли несовершеннолетний ребенок право на долю в квартире при приватизации жилья?

При приватизации несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире по месту жительства, обязательно включаются в число собственников (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

По умолчанию доли всех участников приватизации, включая несовершеннолетних, признаются равными, однако размер долей можно изменить соглашением между участниками. Для уменьшения доли ребенка требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства, а увеличение доли наоборот, не потребует дополнительных согласований.

Исключение несовершеннолетнего из приватизации или нарушение его прав может привести к признанию приватизации недействительной в качестве ничтожной или оспоримой сделки. В некоторых случаях возможно привлечение к ответственности по закону, например, если будет доказано, что действия родителей носили умышленный характер и были направлены на нарушение прав ребенка.

Отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации при этом допустим только с разрешения органов опеки.

Важно: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

• Какие права сохраняются у ребенка на жилье, если его родители развелись?

Если доля ребенка была выделена, то при разводе она не подлежит разделу. В том же случае, если ребенок только зарегистрирован в квартире родителей, то при разделе имущества супругов доля на несовершеннолетнего не выделяется. При этом суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов при разделе имущества с учетом интересов детей, присудив родителю, с которым остаются жить дети, большую долю. Но этот вопрос остается на усмотрение суда.