Перепланировка и переустройство — в чём разница и почему это важно для ЕГРН

Собственники недвижимости часто путают понятия «перепланировка» и «переустройство», хотя Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) чётко разделяет эти виды работ. От правильной квалификации зависит не только порядок согласования, но и момент, когда ремонт можно считать официально завершённым. В рубрике «Вопрос-ответ» эксперты Управления Росреестра и филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области помогают разобраться в деталях и поясняют, в каких случаях без внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не обойтись.

«Региональный Росреестр всегда рекомендует собственникам перед проведением перепланировки квартиры сначала ознакомиться с законодательством и предварительно обратиться в орган местного самоуправления, на территории Челябинского городского округа — таким органом выступает Управление градостроительных разрешений, — комментирует начальник отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Ольга Фадеева. — Там собственник получит консультацию и разъяснения о том, что можно и что нельзя делать при перепланировке в конкретных помещениях. Это важно на начальном этапе до строительных работ, чтобы не тратить время и деньги на проект, который нельзя реализовать».

Во время ремонта не всегда очевидно, какие работы требуют официального согласования, а какие проходят без лишних процедур. Законодательство РФ разделяет изменения в квартире на два типа: переустройство и перепланировку. Согласно статье 25 ЖК РФ, эти понятия чётко разграничены.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Сюда относится перенос газовых плит, замена труб, установка новых радиаторов отопления, перенос розеток или монтаж систем кондиционирования, требующих вмешательства в инженерные сети. Простыми словами, это то, что делает квартиру комфортной для проживания с технической точки зрения.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда входит снос и возведение перегородок, перенос дверных проёмов, объединение санузла или расширение жилой площади за счёт коридора. С 2024 года законодательно уточнено, что перепланировка — это всегда изменение границ, площади или внутренней планировки помещения, даже если стены формально не передвигаются, а меняется назначение комнат внутри существующих границ.

Момент завершения работ зависит от типа проведённых изменений.

При переустройстве (замена труб или перенос раковины) после окончания работ приглашается приёмочная комиссия. Она утверждает акт о завершении переустройства. С этого момента процедура считается завершённой. Площадь помещения не меняется, данные в ЕГРН остаются прежними.

При перепланировке после подписания акта комиссией работа не заканчивается. Поскольку перепланировка меняет параметры помещения, эти изменения должны быть отражены в ЕГРН. Согласно ч. 3 ст. 28 ЖК РФ, перепланировка считается завершённой только со дня внесения изменений в сведения ЕГРН. В ином случае из-за расхождений в сведениях и документах могут возникнуть проблемы при совершении сделок с недвижимостью.

«Часто ошибочно полагают, что получение акта приёмочной комиссии в администрации означает полное завершение узаконивания перепланировки. На самом деле для жителей Челябинской области предусмотрен упрощённый порядок: технический план изготавливается до обращения в администрацию, и именно на основании его соответствия проекту комиссия выдаёт акт. Однако сам акт не влечёт автоматического внесения изменений в ЕГРН, — поясняет начальник производственного отдела № 2 филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области, кадастровый инженер Ольга Бобылева. — Подготовка технического плана требует учёта множества нюансов и тонкостей: от правильного определения характеристик объекта до корректного заполнения всех разделов в строгом соответствии с действующими нормативными требованиями. На практике даже незначительные ошибки могут привести к приостановлению или отказу в осуществлении кадастрового учёта. В таких случаях специалисты регионального Роскадастра готовы помочь: провести консультацию, организовать выезд кадастрового инженера для обмеров, подготовить технический план в электронном виде и проверить комплектность документов перед подачей. Это гарантирует выполнение всех необходимых процедур в установленном законом порядке и обеспечивает юридическую чистоту последующих сделок с недвижимостью».