Вопросы государственной регистрации прав на жилые помещения, особенно при использовании средств социальной поддержки (материнского капитала, жилищных сертификатов и иных программ), требуют особого внимания со стороны как юристов, так и участников сделок. В правоприменительной практике сложилась четкая позиция относительно применения части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей минимальный размер доли при возникновении общей долевой собственности.

Согласно закону собственник не вправе совершать действия, которые приводят к образованию долей менее 6 квадратных метров общей площади на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого требования, признаются ничтожными.

„Между тем, законодатель предусмотрел, что ограничения, установленные ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, не действуют в случаях возникновения права общей долевой собственности в силу закона, а не по договору. К таким случаям относятся:

  • наследование (по завещанию или по закону);
  • приватизация жилых помещений;
  • приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала (в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

В этих ситуациях приобретение права собственности на доли является прямым предписанием федерального закона, а не следствием усмотрения сторон сделки“, - поясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Вологодской области Александра Мануйлова.

Есть важный нюанс, который касается приобретения жилья с использованием средств материнского капитала. Согласно разъяснениям, указанным в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 22.06.2016 неприменение правила о минимальном размере доли (менее 6 кв. м) возможно строго при одновременном соблюдении двух условий:

  1. Средства материнского капитала уже фактически перечислены Пенсионным фондом РФ в счет оплаты конкретного жилого объекта.
  2. Право долевой собственности возникает в силу прямого указания закона (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ), а не на основании договора купли-продажи.

При этом положения ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ всегда подлежат применению при проведении правовой экспертизы договоров купли-продажи, если в них лишь содержится условие о будущей оплате за счет мер социальной поддержки, но сама регистрация перехода права производится непосредственно по договору.

Александра Мануйлова акцентирует: „Основанием для регистрации права общей долевой собственности без учета минимального размера доли служит не сам договор купли-продажи с условием о социальной выплате, а соглашение об определении долей, представляемое после фактического перечисления средств поддержки, в том числе при наличии справки из ПФР.

Данный подход в полной мере распространяется не только на материнский капитал, но и на иные программы социальной поддержки, направленные на улучшение жилищных условий (субсидии, сертификаты и др.)“.

Это важно знать вологжанам поскольку игнорирование указанных нюансов может привести к приостановлению государственной регистрации или признанию сделки недействительной. Гражданам и профессиональным участникам рынка рекомендуется заранее разделять этапы: сначала регистрация договора купли-продажи с соблюдением требований ЖК РФ, а затем (после получения подтверждения о перечислении средств) - государственная регистрация возникновения долей на основании закона, где ограничение по 6 кв. м не применяется.