Долевое участие в строительстве. Итоги года

Интервью заместителя руководителя Управления Росреестра по Самарской области Анатолия Германовича Черныха.

— Всё больше людей приобретают жилье по договорам долевого участия. Что поспособствовало повышению уровня доверия к застройщикам?

— За 15-летний период законодательство о долевом участии в строительстве претерпело колоссальные изменения.  Пожалуй, самые существенные и знаковые изменения коснулись способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Это крайне важный вопрос, поскольку от его решения зависит создание системы, гарантирующей завершение застройщиком строительства объекта и передачу гражданам квартир и иных помещений. Это, в свою очередь, влияет на доверие людей долевому участию в строительстве и, соответственно, объемы денежных средств, которые граждане готовы инвестировать в строительную отрасль на основании договоров участия в долевом строительстве. 

В течение 15 лет законодатель на каждом этапе развития закреплял дополнительные способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве: сначала это был залог в пользу участников долевого строительства строящего объекта и земельного участка, на котором велось строительство; потом добавились страхование гражданской ответственности застройщика и поручительство банка; на смену страхованию пришла выплата компенсационных взносов в Фонд развития территорий. В настоящее время застройщики вправе привлекать денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

— Что такое счет эскроу?

— Участники долевого строительства производят оплату по договору на специальный счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, и застройщик сможет получить эти денежные средства только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Фактически застройщик осуществляет строительство за счет собственных или кредитных средств. Эта система гарантирует гражданам получение строящейся квартиры или возврат денежных средств в случае расторжения договора участия в долевом строительстве.     

— Как сегодня регулируются проблемы «обманутых дольщиков»?

—На территории Самарской области работают межведомственные рабочие группы различного уровня по урегулированию проблем «обманутых дольщиков» и завершению строительства недостроенных объектов. Представители Управления всегда принимали самое активное участие в работе этих групп, совместно с представителями органов прокуратуры, Правительства Самарской области, Министерства строительства Самарской области, органов местного самоуправления, Фонда развития территорий разрабатывали пути решения имеющихся проблем. Результатом этой деятельности является 12 введенных в эксплуатацию и поставленных на государственный кадастровый учет многоквартирных домов.

— Какие изменения произошли в учетно-регистрационной сфере в отношении объектов нового строительства за последние годы?

— В этой сфере произошли весьма существенные изменения, и надо сказать, что законодателем созданы максимально комфортные условия для застройщиков и иных правообладателей при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении объектов нового строительства.

Во-первых, с 1 января 2017 г. и государственный кадастровый учет, и государственную регистрацию прав осуществляет один орган регистрации – Росреестр и его территориальные органы. В связи с этим в отношении объектов нового строительства учетно-регистрационные действия осуществляются одновременно, что существенно сокращает общие сроки совершения указанных действий.

Во-вторых, обязанность по представлению заявлений и необходимых документов для осуществления государственного кадастрового учета, и государственной регистрации прав в отношении объектов нового строительства (как ИЖС, так и любых крупных объектов) возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые проверили эти объекты на соответствие законодательству о градостроительной деятельности и приняли их в эксплуатацию.  Законодателем прописаны сроки исполнения органами этой обязанности. В случае ее неисполнения, конечно, предусмотрена возможность самостоятельного обращения застройщиков в орган регистрации прав.  

В-третьих, застройщик, осуществивший строительство объекта с привлечением денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, после постановки построенного объекта на государственный кадастровый учет вправе без доверенности обратиться с заявлениями о государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры и иные помещения в построенном объекте. Это очень удобно для участников долевого строительства, поскольку застройщики в большинстве случаев имеют возможность представить такие заявления в электронном виде.

В-четвертых, законом четко прописаны документы, которые подлежат представлению для осуществления учетно-регистрационных действий, их перечень минимален, это те документы, которые отсутствуют у других органов государственной власти и местного самоуправления или которые не размещены на каких-либо государственных информационных ресурсах. Так, застройщики не обязаны представлять в орган регистрации прав, например, разрешение на строительство и проектную декларацию, эти документы государственный регистратор прав может увидеть в Единой информационной системе жилищного строительства или запросить по системе межведомственного электронного взаимодействия.    

В-пятых, законодательно осуществлено четкое разделение ответственности между органом регистрации прав и органом, который принял решение о вводе построенного объекта в эксплуатацию.  В компетенцию государственного регистратора прав входит проверка соответствия характеристик объекта, содержащихся в представленном техническом плане, тем характеристикам, которые включены в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также наличия полномочий у органа, выдавшего соответствующее разрешение на ввод. 

Наконец, нельзя не сказать о существенном сокращении сроков осуществления учетно-регистрационных действий, произошедшем за этот 15-летний период. Например, срок осуществления государственной регистрации прав в отношении объектов нового строительства, относящихся к так называемой «бытовой недвижимости» (МКД, жилые дома, квартиры, садовые дома, индивидуальные гаражи, земельные участки, предоставленные для строительства вышеуказанных объектов), по электронным заявлениям составляет 24 часа. 

— Всё чаще мы слышим о развитии электронных услуг Росреестра. Пользуются ли дольщики и застройщики сегодня электронным документооборотом?

— И застройщики, и дольщики уже прочувствовали все преимущества электронного документооборота и активно его используют. За 11 месяцев 2023 года в Управление Росреестра по Самарской области поступило 12 183 заявления на регистрацию договоров участия в долевом строительстве, из них 10 510 в электронном виде, что составляет 86,2%.

Все показатели, характеризующие долю государственных услуг, в том числе в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в электронном виде, отражаются на показателях Самарской области в нескольких федеральных и региональных рейтингах и находятся на личном контроле Губернатора Самарской области.

— После окончания строительства дольщик получает акт приема-передачи. Какую процедуру оформления права собственности он должен пройти?

— Как я уже говорил, застройщик, после постановки построенного объекта на государственный кадастровый учет, вправе без доверенности обратиться с заявлениями о государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры и иные помещения в построенном объекте. Подача такого заявления застройщиком осуществляется при наличии договоренности с дольщиком. В этом случае помимо заявления о государственной регистрации права представляется документ об оплате государственной пошлины и передаточный акт. После регистрации права застройщик обязан передать дольщику выписку, подтверждающую осуществление государственной регистрации права.

Самарский регион на сегодняшний день занимает 1 место в ПФО, а также 6 место по Российской Федерации в рейтинге по количеству заявлений, представленных застройщиком на государственную регистрацию права собственности дольщиков с показателем 6 292 заявления. Необходимо отметить, что только за 2023 год было представлено 4 560 таких заявлений. 

— Как правильно выбрать добросовестного застройщика?

— Одним из нововведений в сфере долевого участия в строительстве является создание Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).  В этой общедоступной системе аккумулируется вся информация о жилищном строительстве: о действующих специализированных застройщиках; их реализованных и актуальных строительных проектах; стадиях строительства; документы, на основании которых осуществляется строительство; проектные декларации, содержащие подробное описание строящегося объекта, а также  заключения контролирующего органа, его уведомления о выявленных несоответствиях застройщика, информация о проведенных проверках деятельности застройщиков.  

Таким образом, анализ размещенной в ЕИСЖС информации и документов позволяет сделать выводы об опыте в сфере жилищного строительства и добросовестности того или иного застройщика. Доступ к ЕИСЖС осуществляется посредством сайта https://наш.дом.рф/.