Еще раз о необходимости межевания земли

В последнее время у собственников и владельцев земли возникает множество споров по поводу границ земельных участков и даже самовольного занятия неизвестными людьми чужих земельных участков. Увеличивается количество обращений граждан за защитой своих прав в суд. О том, как не попасть в «нехорошую» ситуацию, разъясняет начальник отдела государственной службы и правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Мордовия Андрей Петрунин.

- Во-первых, - что означает понятие «межевание земельного участка»?

Говоря простым языком – это определение (установление) местоположения границ земельных участков на местности. При чем, термин «межевание» - разговорный термин. Сейчас это называется проведением кадастровых работ. Участки с межеванием считаются «участками с границами», без межевания – «участками без границ».

- Пару лет назад СМИ писали, что с января 2018 года объявят запрет на распоряжение земельными участками без границ, но он так и не состоялся.

Действительно, такой закон был, но его отменили. Законодатель хотел стимулировать собственников и арендаторов земли на установление границ принадлежащих им участков.

К сожалению, необходимо отметить, что доля земельных участков с границами является как в целом по стране, так и в Мордовии, не достаточно высокой. В частности, из всех имеющихся в Республике Мордовия на начало декабря 2020 года 447 тысяч земельных участков только 185 тысяч имеют установленные границы, это около 41 %. При чем из них 13 тысяч участков отмежеваны в «старой» системе координат. За их минусом (185-13) получаем, что нормально отмежеваны у нас в республике только 172 тысячи участков, а это порядка 38 %.

- А в чем состоит проблема не отмежеванных участков?

Их проблема в том, что данные участки по общедоступным данным никому не видны. Участок вроде бы есть: он стоит на кадастровом учете, у него есть кадастровый номер, площадь, может быть и адрес. Даже на местности забор может стоять. Но при неустановленных юридически границах участка - он не отражен в реестре объектов недвижимости и, как следствие, не показывается на Публичной кадастровой карте. Какую бы вы не запросили информацию из Единого государственного реестра недвижимости - вы не увидите где расположен данный земельный участок. А на адрес и наличие забора сильно надеяться не стоит.

Соответственно, появляется потенциальная опасность того, что третьи лица могут воспринять данное место пустующим, никем не занятым и оформить на вашем месте свой участок. Или еще проще: соседи вольно или невольно сдвигают границы своих участков в вашу сторону, имея при этом свою мотивацию и свои обоснования.

- И что – таких захватов много?

Случаев захвата чужих земельных участков огромное количество. В основном, конечно, речь идет о частичном наложении границ соседями (у нас это называется пересечением границ). Но есть и случаи полного расположения своих участков на чужой территории.

- Что делать, если на Ваш участок кто-то «наложился» подобным образом, в частности, сосед?

Способа два. Первый – добровольное исправление ситуации. Вы обращаетесь к соседу с обоснованием того, что его участок зашел на вашу территорию. Если сосед согласен – то либо он, либо вы заказываете у кадастрового инженера межевой план, либо по уточнению местоположения границ, либо по исправлению реестровой ошибки (надо смотреть – что подходит в конкретной ситуации, кадастровый инженер подскажет). И затем данный сосед (вы за него обратиться не сможете) должен обратиться к нам в Управление через МФЦ с заявлением о кадастровом учете изменений сведений о земельном участке с приложением межевого плана на диске. После проведения такого кадастрового учета граница участка соседа сдвигается и вам освобождается место для установления границ вашего земельного участка.

Второй способ – это обращение в суд с иском об исключении границ земельного участка соседа из ЕГРН с исправлением реестровой ошибки или без. В каждой ситуации необходимо смотреть – есть реестровая ошибка или нет.

- Что это за реестровые ошибки?

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» применительно к рассматриваемой теме под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, возникшая вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером.

Обращу внимание, что реестровая ошибка имеется далеко не во всех случаях, когда истец не согласен с границами земельного участка ответчика. Фактически, реестровая ошибка имеет место лишь тогда, когда кадастровый инженер неверно провел межевание земельного участка, в результате чего границы участка (содержащиеся в ЕГРН) не соответствуют его границам на местности. В иных случаях, когда спор между соседями происходит именно из-за границ участков на местности, имеет место спор о границах, часто не связанный с наличием реестровой ошибки в сведениях о том или ином земельном участке.

- Говорят, что и с участками с установленными границами есть проблемы?

К сожалению, да. Дело в том, что сейчас на территории нашей республики используется новая система координат «СК-13». Каждая координата (или точка) имеет значения X и Y, при этом одна из них обозначается семью целыми цифрами с добавлением сотых, а вторая - шестью целыми цифрами. Например, одна точка обозначается как X 394765,30 и Y 1292079,16. У правильного участка (в форме квадрата или прямоугольника) 4 точки, но бывает и много больше.

Государственный кадастр недвижимости начал формироваться в начале 2000-х годов. Указанная система СК-13 начала внедряться в Республике Мордовия в 2004 году. До нее и первое время в некоторых местах параллельно с ней использовались местные системы координат, точки X и Y имели 4 или 5 целых цифр. В отличии от СК-13, имеющей единое, общереспубликанское значение, местные системы (что видно из названия) использовались только локально – по отдельным районам республики или даже по отдельным поселениям. И связи между ними не было. Поскольку сейчас реестр недвижимости ведется по другим параметрам и другим правилам – данные участки (отмежеванные в местных системах координат) – не отображаются на кадастровых картах, в том числе на Публичной кадастровой карте).

До местных систем координат существовала условная система, еще менее точная (когда на территории поселения за основу бралась какая-то точка и в привязке к ней формировались границы всех участков).

- В чем опасность старых систем координат?

Опасность огромная. Собственники таких участков спят спокойно, думая, что у их участков есть границы и никто их не захватит. Между тем, по доступным информационным ресурсам данные границы никому не видны и потенциальные претенденты на данное место, а также кадастровые инженеры (которые готовят схемы расположения участков) и сотрудники администраций (которые утверждают эти схемы расположения участков) думают, что это место свободно. И производят формирование на данном месте других участков. То есть поверх одних, невидимых никому участков (заметим: формально на законных основаниях) производится формирование других, новых земельных участков.

Соответственно, после обнаружения такого факта истинному владельцу участка также придется обращаться в суд за признанием незаконным формирования нового земельного участка на его месте. При этом свою правоту придется доказывать и процесс этот нельзя назвать достаточно легким.

- Что нужно делать, чтобы не допустить указанного двойного формирования участков?

Владельцам земельных участков, отмежеванных в старой системе координат (в условной или местной системах) рекомендуется внести в ЕГРН новые координаты земельных участков в соответствии с системой координат СК-13. Для этого необходимо обратиться к любому кадастровому инженеру для составления межевого плана об уточнении местоположения границ участка (при необходимости с исправлением реестровой ошибки в сведениях о координатах земельного участка или участков). Кадастровый инженер подготовит межевой план, запишет его на диск и отдаст его вам для обращения в МФЦ.

- Как людям узнать – в какой системе отмежеван их участок?

Первое – посмотреть на дату межевания и внесения сведений в соответствующий кадастр. Если у вас межевание проведено несколько лет назад – у вас не может быть иной системы кроме СК-13. За ориентир можно брать 2004-2005 годы. При этом также надо иметь ввиду, где располагается участок – в городе Саранск или каком-то районе республики. Если в Саранске с 2005 года использовалась только новая система координат, то районах могли продолжать использовать старую систему координат.

Второе, что можно сделать – это войти в интернет, открыть общедоступный информационный ресурс, который называется Публичная кадастровая карта и вбить в поисковую строку кадастровый номер своего земельного участка. Если с левой стороны выйдет информация о земельном участке, а с правой стороны на карте участок отображаться не будет и при этом будет иметься надпись «Без координат границ», выделенная оранжевым фоном, то ваш участок или вообще не отмежеван, или отмежеван в старой системе координат.

При этом необходимо делать поправку на дату проведения межевания. Если вы провели межевание и внесли границы участка в ЕГРН недавно, а границы участка еще не появились на Карте (такое бывает), это не означает, что у вас старые координаты. Скорее всего это связано с задержкой выгрузки информации в Публичную карту. В таком случае направьте соответствующее обращение в местный филиал Кадастровой палаты.

Кроме того, если у вас проведено межевание в так называемый переходный период (2004-2005 годы) вы можете посмотреть на свои документы: как, а точнее – сколькими цифрами обозначены ваши координаты: если до запятой 4-5 цифр или еще меньше – у вас местная или условная система координат и вам следует уточнить свои границы. Если у вас 6 и 7 цифр до запятой – то у вас новая система координат СК-13 и ваш участок должен отображаться на кадастровых картах.