Тюменский Росреестр разъясняет порядок расторжения ДДУ

В рамках рубрики «Просто о важном» заместитель начальника отдела государственной регистрации долевого участия в строительстве и ипотеки Светлана Трифонова разъясняет порядок  расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон в случае, если право требования на объект долевого строительства находится в залоге у банка.

Стороны договора участия в долевом строительстве (застройщик и участник долевого строительства) вправе по соглашению расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве (статья 450 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, как и сам договор, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 164 ГК РФ).

Для осуществления государственной регистрации соглашения необходимо представить:

• заявления сторон сделки о государственной регистрации сделки;
• соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина.

Размер госпошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве составляет 350 рублей (подпункт 30 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, государственная пошлина уплачивается в равных долях (пункт 2 статьи 333.18, подпункт 30 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Гражданским законодательством установлено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 ГК РФ). В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи  352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве право требования на объект долевого строительства прекращает свое существование, а не переходит к иному лицу, что в свою очередь влечет прекращения залога права требования на объект долевого строительства.

Таким образом, если право требования по договору участия в долевом строительстве на объект долевого строительства находится в залоге у банка (Единый государственный реестре недвижимости содержит сведения о государственной регистрации ипотеки), государственная регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве возможна только после погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта долевого строительства и внесения в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости носит заявительный характер и осуществляется на основании представленных в орган регистрации прав заявлений и документов (части 1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Для урегулирования вопроса о порядке обращения в орган регистрации прав с соответствующим заявлением необходимо обратиться к залогодержателю – банку.

Регистрационная запись об ипотеке может быть погашена в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав соответствующего заявления и документов в порядке, предусмотренном статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».