Советы тем, кто покупает недвижимость

Сегодня Росреестр провел онлайн-брифинг по теме «Советы тем, кто покупает недвижимость». О том, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры или жилого дома рассказала начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Республике Башкортостан Алсыу Кучербаева.

С чего же начать, если вы хотите приобрести квартиру или дом. Как не нарваться на мошенников на этом рынке?

Убедиться, что продавец – реальный собственник

Для начала убедитесь, что продавец является законным собственником объекта недвижимости. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались.

Получить выписку можно в Личном кабинете на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале Госуслуг, либо же – обратившись в ближайший офис МФЦ. При заказе выписки в электронном формате она приходит буквально за 15 минут.

Если в выписке отражено, что недвижимость часто меняла владельцев – это повод задуматься, так как причиной частых перепродаж может являться не проблемы с документами, а бытовые неудобства – неприятные соседи, плохая питьевая вода, отсутствие дорог и иной инфраструктуры и т.д.

Обращаем внимание, что с 1 марта 2023 года вступит в силу так называемый закон о защите персональных данных и получить сведения о личных данных правообладателя можно будет только с согласия собственника.

Проверить оригиналы документов

Дополнительно попросите у продавца оригинал правоустанавливающего документа, подтверждающего основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. В случае если сделка производится по доверенности, проверить ее подлинность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Если сделка осуществляется по доверенности, удостоверьтесь, что собственник на самом деле хочет ее продать, желательно с ним встретиться.

Уточнить семейный статус продавца и иные нюансы

Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга.

Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от возможных  конфликтов.

Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам.

Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт или план. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Имейте в виду, что обязательная нотариальная форма требуется для следующих сделок  с недвижимостью: по отчуждению долей в праве общей собственности в том числе по ипотеке (даже если все доли отчуждаются одновременно одной сделкой); если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно недееспособный гражданин.

Сделки с недвижимостью и дети

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной.

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны.

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства.

Не спешите рассчитываться с продавцом до государственной регистрации

Популярный вариант  мошенничества - когда по подложным документам одна и та же квартира «продается» несколько раз. Со всех покупателей собираются авансы - после чего «продавцы» исчезают. Другая возможная разновидность - покупателя уговаривают отдать большую часть суммы до государственной регистрации перехода права. Получив в такой ситуации деньги, «продавец» опять-таки испаряется. Договариваясь о передаче денег, следует помнить, что без государственной регистрации сделка недействительна.

Мы советуем покупателям рассчитываться с продавцами после государственной регистрации права собственности, а если это невозможно, то вносить плату частями: часть суммы передавать при подаче документов на государственную регистрацию, окончательный же расчет производить только после того, как покупатель станет собственником квартиры или дома. Тогда в договоре купли-продажи должно быть указано, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект. Но в таком случае возникает обременение (ипотека) в пользу продавца. Запись о ней вносится в ЕГРН. После того как стороны рассчитаются, им нужно будет обратиться в Росреестр чтобы погасить запись об ипотеке с приложением расписки о том, что обязательства покупателя выполнены. Это потребует больших временных затрат, но защитит интересы покупателя.

Немного о налогах при сделках с недвижимостью

Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить.

Если есть опасения – внесите специальные отметки в ЕГРН

Если есть повод опасаться за свой объект недвижимости, вы можете подать в Росреестр (в том числе через МФЦ) заявление о запрещении осуществления регистрационных действий в отношении принадлежащей вам недвижимости без вашего личного участия. Соответствующая запись вносится в ЕГРН и становится основанием для возврата без рассмотрения документов, поданных третьими лицами.

Так же если есть основания полагать, что при продаже вашей собственности нарушены ваши права, вы можете возразить в отношении зарегистрированного права, подав заявление в Росреестр. В этом случае у вас будет 3 месяца, чтобы оспорить в суде результаты сделки.