Росреестр Югры напоминает о новом порядке сделок с земельными участками

В соответствии с установленными сроками, 1 марта 2025 года начал применяться Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ.

Изменения были внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости, в которой идёт речь о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

В частности, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не могут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка влечёт следующие риски:

1. Искажение фактической площади и местоположения участка, ведущее к несоответствию цены и характеристик объекта.
2. Конфликты с владельцами смежных участков и длительные судебные разбирательства по установлению границ.
3. Нарушение градостроительных норм: размещение объектов на чужой или непредназначенной для строительства земле.
4. Риск незаконного распоряжения участком со стороны органов власти из-за ошибочной трактовки его статуса как «свободного».

«Важно понимать, без регистрации права на объект человек не является его собственником. Это создаёт угрозу защиты имущественных прав. Введенный принцип «построил – оформи» обязывает регистрировать здания перед эксплуатацией. Упрощённый порядок оформления прав (например «дачная амнистия») и электронные сервисы Росреестра значительно облегчают процесс», - отметил руководитель Управления Росреестра по ХМАО — Югре Вячеслав Санников.

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто на платформе НСПД, открыв публичную кадастровую карту Росреестра https://nspd.gov.ru/map. Услуга доступна всем желающим бесплатно, по кадастровому номеру или адресу можно легко найти интересующий участок.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.

Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.

На каком этапе сделки возможно приостановление?

Как сообщают специалисты Росреестра, документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.

Как внести в ЕГРН границы земельного участка?

Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

При этом специалисты Росреестра отмечают, что при уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Напомним, что уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Действия правообладателей земельных участков, направленные на обеспечение внесения в ЕГРН сведений о границах земельных участков, урегулированы федеральным законодательством (Закон «О кадастровой деятельности», Закон о регистрации недвижимости) и не являются новеллами законодательства.