О видах нотариального оформления сделок с недвижимостью

По общему правилу собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

«Собственник недвижимого имущества (квартиры, земельного участка, строения, помещения и т.п.) вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, в том числе продать или подарить его», – отмечает временно исполняющий обязанности Уполномоченного по защите прав предпринимателей во Владимирской области Виктория Кулыгина.

Договор купли-продажи или дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В некоторых случаях заключаемые договоры (сделки) должны быть удостоверены нотариусом.

Пунктом 2 статьи 163 ГК РФ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок:

• в случаях, указанных в законе;
• в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (другими словами, стороны вправе удостоверить сделку нотариально по собственному желанию).

Подробнее остановимся на случаях, когда нотариально удостоверить сделку требует закон. В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) нотариального удостоверения требуют сделки по отчуждению (или договоры ипотеки) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Исключение составляют, в частности, продажа (или ипотека) всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также продажа долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями (банками), не требуют обязательного нотариального удостоверения.

Частью 2 статьи 54 Закона о регистрации также установлена необходимость нотариального удостоверения сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Необходимо также учесть, что с 13.01.2025 договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь в виду, что соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора также подлежит нотариальному удостоверению (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Заместитель руководителя Управления Александр Киреев подчеркивает: «Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки, согласно пункту 3 статьи 163 ГК РФ, влечет ее ничтожность».