О разделе дома между несколькими владельцами

В Управление Росреестра по Владимирской области не редко обращаются правообладатели с вопросом о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Это связано с тем, что на территории Владимирской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности.

Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе, желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

Следует отметить, что с 01.01.2017 государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются (часть 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ)).

Таким образом, постановка на кадастровый учет и регистрация прав на отдельные помещения в составе жилого дома не представляются возможным.

Вместе с тем, действующее законодательство в сфере градостроительной деятельности оперирует понятием «дом блокированной застройки».

Под домом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

«В этой связи в настоящее время правоприменительная практика следует по пути раздела жилого дома в натуре путем образования жилого дома блокированной застройки, каждый блок которого будет фактически соответствовать помещению, выделяемому в индивидуальную собственность», – уточняет заместитель руководителя Управления Александр Киреев.

Вместе с тем, раздел жилого дома по общему правилу подпадает под признаки реконструкции, предусмотренные ГрК РФ, осуществление которой должно производиться в соответствии с градостроительными нормами и правилами с получением соответствующих подтверждающих их соблюдение документов, предусмотренных ГрК РФ.

Следует отметить, что законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные, реконструированные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

«Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером в соответствии с вступившими в силу 19.06.2022 требованиями, утвержденными Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (технический план)», – подчеркивает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Оксана Аликебедова.

Кроме того, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на блок в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» возможны на основании вступившего в законную силу судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, а также технического плана.

Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 17 Закона № 218-ФЗ за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. Размеры государственной пошлины установлены статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.