Квартира с рентой: виды сделок, регистрация договора и потенциальные риски

Одним из оснований для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости являются договоры ренты: договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. Оба соглашения предполагают, что получатель ренты передает в собственность плательщика ренты свою недвижимость в обмен на материальное обеспечение в течение жизни гражданина или на определенный срок.

По договору пожизненной ренты плательщик обязан вносить так называемые рентные платежи. В договоре пожизненного содержания с иждивением денежный платеж заменяется практической помощью: покупкой продуктов питания, лекарств, оплатой медицинских услуг, коммунальных платежей, помощь по дому, уход в случае болезни и т.д. При этом собственник жилья не теряет право проживать в квартире до конца жизни.

Оба вида договоров подлежат регистрации в Росреестре — в ЕГРН рента указывается в качестве обременения на недвижимость в виде ипотеки в пользу рентополучателя. Любой договор ренты в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен, а значит все необходимые для госрегистрации документы могут быть поданы нотариусом.

Однако основная ответственность при заключении договора ренты по-прежнему остается за правообладателем имущества, предостерегает Елена Юрова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве.

«На государственную регистрацию в Москве договоры ренты поступают не часто. Тем не менее в этой области встречаются случаи мошенничества. Как правило, жертвами становятся пенсионеры, которых злоумышленники убеждают заключить договор ренты, представляясь в том числе социальными работниками. Пользуясь влиянием, они вводят собственников в заблуждение о сути договора или заставляют подписать доверенность на посторонних лиц», — объяснила Елена Юрова.

Государственные регистраторы Росреестра проводят правовую экспертизу поступивших документов, однако не осуществляют проверку законности нотариально удостоверенной сделки.

Росреестр по Москве рекомендует:

1. Убедитесь, что договор содержит пункты, обеспечивающие ваше право на выплаты или пожизненное обеспечение, кроме того нотариус при оформлении сделки в обязательном порядке должен озвучить все детали представленного договора и получить ваше фактическое согласие на заключение сделки.
2. Установите запрет на проведение сделок с недвижимостью без личного участия. В этом случае, при подаче заявления третьими лицами регистратор вернет пакет документов без рассмотрения. Документы, поданные нотариально, рассматриваются исключительно в случае совершения сделки при личном посещении нотариуса правообладателем или его законным представителем.

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида. Так, например, расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, если плательщик существенно нарушил условия договора и не выполняет установленные обязанности.

Соглашение о расторжении договора ренты также подлежит нотариальному удостоверению. Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.