Изменение видов разрешенного использования земельных участков

С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который вносит значительные изменения в земельное законодательство в части установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков.

В настоящее время отсутствие четкого правового регулирования процедуры установления видов разрешенного использования земельных участков разных категорий создает значительные проблемы для пользователей земли, арендаторов и владельцев при реализации прав пользования земельными участками.

Новый закон должен помочь в решении проблем, исключении рисков в части правоотношений, связанных с объектами недвижимости, в частности с земельными участками.

В первую очередь закон вводит понятие «вида разрешенного использования земельного участка» — вид деятельности, который с учетом установленных ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью.

Виды разрешенного использования земельных участков и регламенты их использования с 1 марта 2026 года будут устанавливаться в соответствии со следующими документами:

• Градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки для земель населенных пунктов;
• Лесохозяйственными регламентами для земель лесного фонда;
• Положениями об особо охраняемых природных территориях;
• Отдельными федеральными законами для земель иных категорий, например, для земель сельскохозяйственного назначения; земельных участков в границах «территорий» объектов культурного наследия;
• Документацией по планировке территории (проект планировки или проект межевания территории) в отношении земельных участков для размещения линейных объектов и для строительства и реконструкции транспортно-пересадочных узлов;
• Решением уполномоченного органа при образовании земельных участков из земель и участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• Лицензией на пользование недрами или проектной документацией на осуществление пользования недрами. 

Также законом установлено правило, что разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены.

Законом решена правовая коллизия относительно возможности/невозможности изменения вида разрешенного использования арендованного земельного участка.

Арендатор должен использовать земельный участок только с тем видом разрешенного использования, который установлен в договоре аренды.