Судебные споры о недвижимости

В настоящее время имущественные споры являются одной из самых распространенных категорий судебных дел. Люди не могут поделить наследство, спорят о границах участка, пытаются отменить через суд сделки с недвижимостью и т.д. Очень часто в качестве третьих лиц привлекают представителей Росреестра. Сегодня мы поговорим с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Чувашии Татьяной Захаровой о том, с какими исками, связанными с недвижимостью, чаще всего обращаются люди в суд, что необходимо сделать, чтобы не доводить дело до судебных споров и какие действия необходимо предпринять, когда решение суда вступило в законную силу.

- Татьяна Аркадьевна, вам часто приходится участвовать в судебных заседаниях и вы, наверняка, можете рассказать с какими проблемами люди чаще всего обращаются в суд?

- В основном это споры, связанные с восстановлением срока для принятия наследства и оформления наследственных прав на имущество.

Много споров и о признании права собственности на жилые дома, земельные участки под ними, садовые участки, постройки, о разделе имущества между супругами.

Оспаривают договоры купли-продажи и дарения жилых помещений. С таким исками, в большинстве случаев, выходят супруги, наследники и сами участники сделок.

Значительную часть среди судебных споров занимают иски прокуроров о перераспределении долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное на средства материнского капитала, когда родители уклоняются от исполнения ранее данного нотариального обязательства оформить жилье на всех членов семьи.

- Люди идут в суд только потому что не могут решить спор мирным путем?

- Судебные иски по имущественным спорам – это вынужденная мера. Большинство таких обращений в суд связано с отсутствием документов, с тем, что граждане (да и организации) своевременно не оформляли права, сделки между собой, неосмотрительно, небрежно относились к оформлению документов и прав.

Бывают ситуации, когда продавец и покупатель оформили договор, но в последний момент кто-то из них отказывается от регистрации перехода прав. На первое место, конечно, следует поставить мирное его разрешение. Ну а в конфликтных ситуациях остается только обратиться в суд, который при рассмотрении обстоятельств дела может вынести решение о регистрации сделки или перехода права собственности. При этом на сторону сделки, которая уклоняется от регистрации, суд может также возложить обязанность по возмещению убытков, вызванных задержкой регистрации.

Всегда был актуален земельный вопрос. В последние годы он приобрел особую остроту: многие владельцы земельных участков пытаются исправить ошибки, допущенные при проведении межевания земельных участков. Практика показывает, что в большинстве случаев споры между соседями о смежной границе носят непримиримый характер, судебные тяжбы длятся годы.

- И что же делать со спорными границами участков?

- Устранить реестровую ошибку и установить правильную смежную границу можно, подав заявление в Росреестр и представив межевой план с обоснованием такой ошибки. Но этот порядок возможен по обоюдному согласию собственников смежных земельных участков. Если владелец соседнего участка не согласен уточнять общую границу, то без судебного разбирательства не обойтись.

- Вы рассказали, что очень много обращений по наследственным делам. С чем это связано? Родственники не могут поделить имущество или не могут его оформить из-за отсутствия документов?

- Вот вам свежая история! Внук не мог оформить дом, оставшийся от бабушки, потому что выехал в другой регион и в положенные сроки, а это полгода, не обратился к нотариусу. Срок вышел, нотариус не вправе был выдавать свидетельство о наследстве. Ему пришлось пойти в суд.

Много случаев, когда у наследодателя право не зарегистрировано или не подтверждается документами. Нужно ставить требование о включении в наследственную массу.

Часто решаются споры между наследником, уже оформившим право на имущество умершего, и наследником, претендующим на такое имущество. Как правило, такие наследники вспоминают о наследстве спустя 10 и более лет.

- Какие еще возникают споры?

- Много обращений в суд от гражданских супругов. В современном мире молодые люди не спешат регистрировать брак. Пары проживают вместе, решают бытовые вопросы, воспитывают детей, приобретают имущество. Но при этом не задумываются, что с юридической точки зрения имущественные отношения в таком незарегистрированном союзе законодательством не защищаются.

Такая ситуация произошла с Гавриловой Полиной, которая проживала без регистрации брака с Прохоровым Алексеем с 2011 года. Через три года они купили квартиру для совместного проживания, оформив ее на Алексея. В 2022 году мужчина заключил с Полиной договор дарения на 1\2 квартиры, но документы на регистрацию перехода права по договору дарения подать не успели. Мужчина умер. После его смерти Полина обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру по заключенному в 2022 году договору дарения. Рассмотрев дело, суд отказал истице в удовлетворении ее требований, указав, что она не является пережившей супругой умершего. Никаких доказательств о том, что она передавала деньги на покупку квартиры у Полины не оказалось.

То обстоятельство, что Гаврилова с Прохоровым проживали одной семьей, вели общее хозяйство, не свидетельствует о том, что на приобретенное Прохоровым имущество распространяется режим общей совместной собственности.

Следует отметить, что фактический супруг (сожитель) не является наследником по закону после смерти гражданского супруга. Если в период гражданского брака приобретается недвижимость на совместные средства, следует сразу оформить её в общую долевую собственность.

-Часто ли супруги решают свои имущественные споры в судах?

- Такие споры между супругами довольно распространены. Очень много проблем возникает в связи с неполучением согласия на продажу имущества. 

Если согласие супруга не было представлено, Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о совершении такой сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Данная информация будет отражаться в выписках из ЕГРН.

Особо подчеркну, что приобретатель такого имущества не может быть признан добросовестным, если при приобретении имущества право собственности было зарегистрировано с отметкой о совершении сделки без необходимого согласия.

В Росреестр обращаются стороны сделки об исключении такой отметки, представляя последующее согласие супруга продавца. Но законом такое "исключение" отметки не предусмотрено.

Чтобы избежать подобных споров рекомендуем гражданам одновременно со сделкой представлять необходимое согласие.

- Недавно мои знакомые столкнулись с проблемой, связанной с непогашенной записью об ипотеке. Они говорят, что таких случаев как у них много.

- Да, да. Такие случаи встречаются очень часто. Приобретенная в кредит или с рассрочкой платежа квартира находится в залоге. Здесь одновременно с регистрацией права на квартиру регистрируется залог в пользу банка или продавца.

На практике нередки случаи, когда покупатель, полностью рассчитавшись с продавцом, считает, что все его обязательства выполнены и он уже полноправный собственник. О наличии залога собственник объекта вспоминает, когда собирается продать или подарить его. При этом юридически залог на недвижимое имущество продолжает существовать, пока запись о нем не погашена в Едином государственном реестре недвижимости.

Порой такое промедление ведет к судебным разбирательствам.  Для погашения ипотеки требуется заявление залогодержателя. Однако спустя несколько лет продавца невозможно найти или его уже нет в живых. Законодательство не предоставляет покупателю право на единоличное обращение с заявлением о снятии с квартиры залога (ипотеки).

В этом случае единственным выходом остается обращение в суд с иском о прекращении ипотеки. В суде приходиться доказывать, подтверждая платежными документами и расписками (благо если они сохранились), что добросовестно выплатили все деньги, ничего не должны продавцу и его наследникам.

Такой сложный и тернистый путь покупателю можно избежать, если он обратится вместе с продавцом в Управление Росреестра с заявлением о погашении ипотеки вовремя, сразу после полного расчета.

- Татьяна Аркадьевна, вот когда решение суда вступает в законную силу, что должен сделать собственник? Вы автоматически исполняете решение суда или здесь есть свой порядок?

Наличие судебного акта, устанавливающего право собственности, не порождает обязанности у органа регистрации прав совершать в ЕГРН записи, влекущие регистрацию чьих-либо прав, при отсутствии заявления заинтересованного лица.

Допустим, суд вынес долгожданное решение в вашу пользу. Вы обрадовались и успокоились. А зря. Признанное судом право на недвижимость возникает по общему для недвижимости правилу - с момента его государственной регистрации. Для этого необходимо обратиться в любой ближайший офис МФЦ, представив заявление, судебный акт, содержащий отметку о вступлении его в законную силу, и документ об оплате государственной пошлины.

Если за регистрацией или восстановлением права по решению суда правообладатель не обращается, право на объект может быть зарегистрировано за иными лицами.

Пример из недавней судебной практики. После развода жена подала в суд иск о признании квартиры совместно нажитым имуществом. Суд удовлетворил ее требования и разделил имущество между бывшими супругами. Однако арест на спорное имущество суд не наложил. Через некоторое время женщина обратилась за оформлением своей доли, но мужчина успел подарить квартиру своему новорожденному сыну от второго брака. Теперь бывшей супруге приходится судиться уже с новым владельцем жилья.

- Как можно было избежать тогда подобного риска?

Сами по себе сведения о судебном споре не заменяют обеспечительные меры, наложенные судом. Подобные отметки не являются основанием для приостановления государственной регистрации. При подаче иска необходимо заявить перед судом о принятии обеспечительных мер (ареста или запрета).

- Какой совет вы можете дать собственникам недвижимости, чтобы избежать судебных споров?

Безусловно, универсального рецепта на все случаи жизни не предусмотришь.

Я рекомендую гражданам более ответственно подходить к оформлению документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество.

Чтобы обезопасить себя от судебных разбирательств при заключении договоров, внимательно изучайте его условия.

Не может быть признан добросовестным приобретателем тот, кто знал о препятствиях к отчуждению недвижимого имущества и, тем не менее, приобрел его. Каждый должен понимать, что распорядиться правом на какой-либо объект, может только собственник. Для того, чтобы убедиться собственник ли продавец, необходимо проверить документы и можно запросить у продавца выписку из ЕГРН.

Часто граждане подписывают документы, где обозначено, что оплата произведена полностью или при подписании, а на самом деле – только часть денег была передана продавцу. Покупатели клятвенно обещают оставшуюся сумму заплатить в ближайшие дни, а те, полагаясь на «честное слово», подписывают документы.

Или продавец просит указать в договоре цену сделки, меньшую чем фактически ему заплатили.

В компетенцию сотрудников Управления не входит проверка расчетов между лицами, оформляющими сделку. Предполагается, что, если договор подписан, значит, он согласован по всем пунктам. Поэтому в договоре лучше отражать все нюансы сделки, как есть. И надо знать, что одинаковых типичных договоров не имеется, шаблоны не утверждаются никем.

Оформляя доверенность, например, на продажу недвижимости, важно не обмануться в человеке, которому вы доверяете. Обговорить, как будут переданы деньги за имущество. Ведь не исключена ситуация, что поверенный, оказавшийся на деле ненадежным, продаст квартиру, а деньги, полученные от ее реализации, вам не передаст.

Избегайте оформлять так называемую «генеральную» доверенность на совершение всех дозволенных законом сделок по управлению и распоряжению имуществом (особенно, незнакомым людям).

Не забывайте, что гарантии ваших прав во многом зависят от вас.