Вопрос-ответ

Вопрос от кадастрового инженера из Саратова: «Орган кадастрового учета требует предоставить разрешения на строительство на жилые дома построенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ не взирая на то, что данные объекты находятся на земельных участках с видом разрешенного использования (личное подсобное хозяйство ИЖС) и имеют статус ранее учтенных объектов, мотивируя это внесение изменений в ч.8ст.41 Федерального Закона №221 ФЗ от 24.07.2007 г. «О кадастре недвижимости», либо требуют предоставить справки-документы о утрате разрешительных документов на объекты капитального строительства, игнорируя Выписки из похозяйственней книги в которых четко написано с какого момента времени земельный участок находится в пользовании у гражданина.

Игнорируется и год постройки указанный в Декларации, хотя большинство домов построены еще в Советском Союзе — государством для государства и естественно без разрешения на строительство на каждый отдельно взятый дом, могу предположить, что существовал план развития территории (ген.план) но чисто формально, так как жилье для работников колхозов и совхозов строилось по мере необходимости.

И только с развалом СССР появилось понятие приватизация, тогда лишь у людей появилась собственность в «лице» объектов ИЖС в которых они сами и проживали. Поэтому считаю, что действия Органа кадастрового учета не правомерны и требуют корректировки в плане понимания законодательства РФ, либо необходимо обратится за разъяснением в Выше стоящую инстанцию (Минэкономразвития) по вышеописанной проблеме. Так как однобокая трактовка законодательства приводит к торможению процесса постановки на кадастровый учет ОКСов, и потери налогооблагаемой базы Муниципальных образований».

В связи с вступлением в силу 04.07.2016 отдельных положений Федерального закона от 03.07.2016 №361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» внесены изменения в часть 8 статьи 41 Закона о кадастре, которой уставлены требования к подготовке технического плана.

Согласно ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о здании – объекте индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании предоставленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

Учитывая требования градостроительного законодательства о необходимости получения разрешения на строительство жилого дома с 4 июля 2016 для подготовки технического плана на жилой дом использование соответствующего разрешения обязательно.

Относительно индивидуального жилого дома, законченного строительством до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (30 декабря 2004 г.) отмечаем, что в состав приложения технического плана такого здания в качестве разрешения на строительство могут быть включены копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, выданного в порядке, действовавшем в период строительства объекта и подтверждающего разрешение на осуществление строительства такого объекта.

В отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 г., в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копии (в том числе архивные): документа о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку; договора о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.

Кроме того, в отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 судебная практика (пункт 7 Постановления Пленума Верховного суда РСФСР от 19.03.1975 №2) определяет, что под разрешением на строительство индивидуального жилого дома следует считать наличие всех необходимых документов, а именно: решения исполнительного комитета соответствующего Совета депутатов трудящихся об отводе земельного участка, плана земельного участка (по определению границы в натуре), утвержденного проекта застройки, договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, удостоверенного государственной нотариальной конторой, и разрешения органов строительства и архитектуры.

В соответствии с пунктом 16 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. №403, при подготовке технического плана могут использоваться иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав приложения к техническому плану.

С учетом вышеизложенного, получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (даже с учетом положений, предусмотренных Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»), при том что, дата издания указанного документа не имеет значения для органа кадастрового учета.

Таким образом, орган кадастрового учета проверяет представленные заявителями документы на отсутствие оснований для приостановления либо отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, предусмотренных ст. ст. 26, 27 Закона о кадастре. При этом государственный кадастровый учет, может быть осуществлен только при представлении технического плана, изготовленного на основании одного из вышеуказанных документов с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 03.07.2016 №361-ФЗ в ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре и разъяснений Минэкономразвития Российской Федерации относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, отраженных в письмах от 09.09.2016 №Д23и-4285 и ОГ-Д23-10551.

Согласно позиции Министерства экономического развития России действия и решения отдела кадастрового учета полностью соответствует действующего законодательства. Несоблюдение законодательства или его незнание длительного времени органами местного самоуправления не является аргументом для введения исключения из общих нормативов подготовки технических планов. Кроме того граждане имеют возможность в судебном порядке признать свое право на индивидуальный жилой дом с привлечением всех указанных кадастровым инженером доводов . Поскольку с точки зрения действовавших и действующих норм все индивидуальные жилые дома без разрешительной документации являются самовольными строениями.

Вопрос от кадастрового инженера из Саратова: «Я работаю в Советском районе, при запросе пунктов геодезической сети, их выдают в МСК-X зона X. Населенные пункты ведутся в местной системе Советского района. Сдаем на постановку в МСК-X, зона X, nо есть в той системе в которой выданы ОМС. Однако при постановке приходят приостановки, так как идет пересечение с местной системой координат. Ключей перевода в моем распоряжении нет, чтобы элементарно проверить пересечение. Скажите, какой может быть выход в данной ситуации? При получении приостановки, сказано с какими участками образуемый земельный участок пересекается. Могу ли я при образовании ЗУ уточнить границы смежного в системе МСК-X, если его границы определены в местной системе? Что будет если участок со статусом «Учтенный», но стоит с кадастровой ошибкой?».

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) для ведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений случаях используется единая государственная система координат. Местные системы координат в отношении кадастровых округов устанавливаются органом кадастрового учета в порядке, предусмотренном в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.

Заключительными положениями ч. 5 ст. 47 указанного Закона определено, что для ведения ГКН до 1 января 2017 года могут применяться установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат. Пересчет сведений государственного кадастра недвижимости из установленных в отношении кадастровых округов местных систем координат в единую государственную систему координат обеспечивает орган кадастрового учета.

Вопрос от кадастрового инженера из Саратова: «Прошу рассмотреть данный вопрос на Экспертном совете. При уточнении границ земельного участка на основании гос. акта на право собственности на землю получено Решение о приостановлении кадастрового учета. Причина приостановки – несоответствие границ соседних участков, и границ соседей, указанных схематически в гос. акте. Местоположение участка указано Заказчиком. Прошу помощь в решении данного вопроса! Каким образом подтвердить достоверность местоположения границ уточняемого земельного участка, с учетом того что ситуация на местности действительно могла с течением времени поменяться?».

Вопрос от кадастрового инженера из Саратова: В соответствии с п, 67 Требований к подготовке межевого плана выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в части 9 статьи 38 Закона. В данном случае реквизиты таких документов приводятся в реквизите «1» раздела «Исходные данные». При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой ГКН. и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 ООО и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет.
Зачастую межевой план готовится на основании свидетельства на земельный участок, в котором отсутствуют сведения о границах земельного участка (графическая информация). Необходимо отметить, что в действующем законодательстве отсутствует перечень документов, которые определяют местоположение границ земельного участка при его образовании.
На основании каких документов возможно проводить уточнение границ земельных участков? Где заказывать картографическую основу? Почему при использовании ее для подготовки межевого плана, необходимы только ее реквизиты в «Исходных данных», а прикладывать к межевому плану не надо?»

Вопрос от ООО «Земля» из Магнитогорска: «В ходе выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также и выделу земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения регулярно получаем Решения о приостановлении кадастрового учета по причине того, что раздел Межевого плана «Схема расположения земельного участка» должна быть отражена на картографической основе ГФД. При этом, при подготовке Межевого плана Схема выполнена на основании сведений ГКН в виде кадастрового плана территории и картографической основы ГКН с публичной кадастровой карты в виде космоснимков, подгруженной с помощью специального программного обеспечения. В приложение Межевого плана включены выкопировка из проекта перераспределения земель, выданная органом местного самоуправления в бумажном виде. Наше мнение: Схему достаточно делать на картографической основе ГКН, размещенной в свободном доступе. Материалы же ГФД в бумажном виде, при их наличии, достаточно прикладывать только в качестве приложения, отсутствие на Схеме подложки в виде данных ГФД не должно являться основанием для приостановления».
Просим Вас рассмотреть вышеуказанные вопросы и высказать свою позицию по разрешению сложившейся ситуации.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 Закона о кадастре, п. 21 Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (далее - Требования) межевой план составляется на основании сведений ГКН о соответствующем объекте недвижимости в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта или кадастрового плана соответствующей территории, реквизиты которых указываются в соответствующих разделах межевого плана.
Согласно пункту 33 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. N 75, сведения ГКН, предоставленные на основании запроса, являются актуальными (действительными) на дату подписания такого документа, указанную в качестве его реквизита.

Считаем необходимым отметить, что ведение справочного информационного общедоступного ресурса - Публичной кадастровой карты Росреестра (далее - ПКК) не входит в компетенцию Филиала и не является государственной услугой Росреестра. Согласно п. 3 ч.5 Соглашения об использовании сведений ПКК: публичная кадастровая карта не гарантирует достоверность, точность, полноту и своевременность данных, степень соответствия данных запросам пользователя и потребностям.

Со своей стороны Филиал при изменении характеристик земельного участка систематически (ежедневно) осуществляет выгрузку измененных сведений на ПКК в автоматизированном порядке.

При этом единственным источником актуальной и достоверной информации об объектах на момент запроса сведений о нем является непосредственно ГКН.

Таким образом, межевой план, подготовленный на основании актуальных сведений ГКН, содержащий значения координат характерных точек границ уточняемого земельного участка является документом, подтверждающим местоположения границ указанного объекта недвижимости.

Кроме того, учитывая положения ч. 2 ст. 39 Закона о кадастре, проведенное в соответствии с установленным порядком согласование местоположения границ земельного участка также подтверждает их местоположение.

Согласно ч. 9 ст. 39 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 67 Требований выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в части 9 статьи 38 Закона о кадастре.

При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет.

Необходимо отметить, что Государственный акт на право собственности на землю не является документом, устанавливающим местоположение границ земельного участка, а лишь схематически отображает сведения о примерной конфигурации и площади земельного участка, которая зависит от описания границ. Кроме того, государственный акт не содержит сведений о нормах измерения и приборах, которыми они определены, а также точность проведенных измерений длин сторон, а, следовательно, указанные в государственном акте размеры сторон нельзя считать горизонтальными проложениями границ. Единственной ценной информацией в государственном акте являются данные о смежниках, однако информация о них также с течением времени может измениться в результате правопреемства (универсального или по сделкам).

Кроме того, перечень документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании или подтверждающих фактическое местоположение границ земельного участка на местности 15 и более лет, указанный в Требованиях, не является исчерпывающим.

При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства (п. 21 Требований к межевому плану).

Документы, необходимые для подготовки межевого плана, возможно получать:
в органе кадастрового учета;
из федерального картографо-геодезического фонда;
из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.
При этом, согласно Требованиям и Закону о кадастре все доводы кадастрового инженера относительно порядка определения местоположения границ отображаются в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связанного текста с логичным объяснением причин расхождения сведений в государственном акте (который не является картографическим материалом) и фактически сложившихся границ земельного участка. Возможно, кадастровому инженеру для обоснования придется проанализировать всю улицу с расположением на ней земельных участков, возможна ссылка на виды ограждения (искусственные или природные), свидетельствующие о сложившихся границах земельного участка.