Прикамский Росреестр подготовил инструкцию по заключению договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве

Управление Росреестра по Пермскому краю дает советы тем, кто  собирается купить квартиру в новостройке. Приобрести жилье в новостройке можно, заключив договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Другой способ - стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим или юридическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального покупателя, инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального покупателя переходят к другому покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними.

1. Уступка права требования возможна после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и постановки его на государственный  кадастровый учёт, но только до подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком.

2. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.

3. Требования к договору (соглашению) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве:

● в договоре должны быть сведения о сторонах. В отношении физического лица: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата рождения, место рождения, документ, удостоверяющий личность (серия, номер, кем выдан, дата выдачи), страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии), контактная информация (телефон, адрес регистрации, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии).

В отношении юридического лица: полное наименование, адрес места нахождения, ИНН, основной государственный регистрационный номер, контактная информация (телефон, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии).

Если договор (соглашение) подписывается по доверенности, то в преамбуле  также указывается фамилия, имя, отчество уполномоченного представителя, и реквизиты документа, подтверждающего полномочия.

● в договоре нужно указать все существенные условия: предмет договора,  сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

● в договоре уступки, по которому право требования уступает юридическое лицо, не может быть предусмотрено иное условие  уплаты цены уступки, кроме как уплаты цены после государственной регистрации (ч. 3 ст.11 Закона №214-ФЗ).

Документы, необходимые для государственной регистрации:

1. Заявление цедента и цессионария, или их представителей, либо одной из сторон договора или нотариуса в случае нотариального удостоверения договора.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (для предъявления).
3. Документ, подтверждающий полную оплату суммы государственной пошлины за проведение государственной регистрации (однако заявитель вправе не представлять этот документ).
4. Документы, подтверждающие полномочия представителей.
5. Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением случаев, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет является полностью дееспособным в соответствии с действующим законодательством).
6. Соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.
7. Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение супругом соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (не предоставляется в тех случаях, когда договор заключен обоими супругами  либо брачным договором предусмотрено иное).
8. Справка об уплате участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве или о переводе долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, выданную застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи. При этом, чтобы установить по какому договору осуществлена оплата, в справке должен быть указан номер и дата договора участия в долевом строительстве, фамилия, имя, отчество участника долевого строительства, сумма внесенных участником долевого строительства денежных средств, объект долевого строительства, справка должна быть подписана уполномоченным на ее подписание лицом.

Примечания:

1. Если объект долевого строительства приобретался за счет кредитных средств и в ЕГРН зарегистрирована ипотека, а обязательства по кредитному договору не исполнены, до совершения сделки, необходимо обратиться в банк для получения согласия на заключение договора уступки, а также включить в договор уступки права требования условие о том, что право требования заложено.  Если обязательства по кредитному договору исполнены, то перед заключением договора уступки необходимо погасить запись об ипотеке в ЕГРН.

2. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе представляются в экземпляре-подлиннике. Документы с отметкой об их переводе в электронную форму возвращаются заявителю после государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами. Предоставление копий документов не требуется.