Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Особенности распоряжения

В 1990–х годах в России прошли масштабные преобразования колхозов и совхозов, в результате которых граждане получили в собственность земельные паи, являющиеся не отдельными земельными участками, а долей в общей долевой собственности на большой земельный участок сельскохозяйственного назначения колхоза или совхоза без выделения ее в натуре.

Документом, удостоверяющим право на земельную долю, являлось свидетельство о праве на земельную долю, которое выдавалось местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия с указанием размера земельной доли (пая).

Как правило, учитывая огромную площадь земельных участков колхозов и совхозов, такие земельные участки поступали в общую долевую собственность значительного количества граждан (в каких-то земельных участках количество совладельцев таких земельных участков превышало тысячу), что осложняет распоряжение такими земельными долями.

Кроме того, особая значимость земель сельскохозяйственного назначения так же определяет особенности распоряжения такими земельными участками.

Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определено, что если Вы являетесь собственником земельной доли (собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения), распорядиться ею, без выделения земельного участка в счет этой земельной доли, Вы вправе только следующим образом:

• завещать свою земельную долю;
• отказаться от права собственности на земельную долю;
• внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• передать свою земельную долю в доверительное управление;
• продать или подарить ее исключительно сособственникам или лицу, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, - члену крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации (причем с документальным подтверждением такого использования).

Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом Вы, являясь собственником земельной доли, вправе только после выделения земельного участка в счет такой земельной доли. 

Так, например, продать постороннему лицу земельную долю невозможно. Для этого земельная доля предварительно должна быть выделена и поставлена на государственный кадастровый учет в отдельный земельный участок.

Кроме того, сдать в аренду возможно только земельный участок, выделенный в счет земельной доли (долей), либо весь земельный участок, включающий 100% долей, поскольку в аренду могут быть переданы только земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, в том числе и находящиеся в долевой собственности. То есть сдать в аренду земельную долю Вы не сможете.

Порядок выдела земельной доли в натуре подробно описан в статьях 13-13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

И еще одной особенностью распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности более пяти лиц является то, что такое распоряжение возможно только в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании.

На законодательном уровне установлены не только особенности распоряжения земельными долями, но и особенности продажи всего земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Так, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации (Тамбовская область) или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При продаже Вами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Вы обязаны известить в письменной форме администрацию Тамбовской области (в лице Комитета по управлению имуществом) или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если администрация Тамбовской области или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит Вас в письменной форме о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, Вы в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора Вы обязаны будете направить новое извещение по указанным правилам.